楼市话山论见：房地产调控收效明显 突飞猛进发展势头难再现

3月10日，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成在中欧国际工商学院地产服务论坛上发表题为《我国经济运行与房地产业发展》的演讲。

盛松成指出，目前我国房地产市场呈现部分结构性特征。一是我国商业用地供给过度。在2015年提出“去库存”战略时，我国商品住宅的去化周期为4.4个月，目前约为3个月，但同时一线城市商办用房库存高企，一线城市商办用房的去化周期目前达51.51个月，不合理的土地供应结构造成商业用房销售的巨大压力。此外，我国一线城市居住用地和国际大都市比较而言，居住用地占城市建设用地面积比例普遍较少，而工业用地占城市建设用地面积比例又普遍较高。

二是同一城市房价分化加剧。以上海为例，2020年，黄浦区以均价15万元/平方米位居各区榜首，青浦等外环外区域均价在3万—6万元/平方米上下；而2015年房价大幅上涨之前，两个区域的均价则分别在5万元/平方米和2万元/平方米上下。这也意味着价格差距拉大。

三是，住房需求端结构改变。由于二孩的放开以及对高品质居住条件的追求等原因，商品住宅市场以改善需求为主导，100平方米-140平方米面积段产品集中热销。

“目前房地产市场调控方面也出现更多新的举措。”盛松成说道。

盛松成在论坛上指出，长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，但长期效果并不明显。在盛松成看来，需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。而公众对房价的预期是决定房价的一个重要因素。

盛松成认为，在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

盛松成指出，今年的政府工作报告中提到，通过增加土地供应，安排专项资金、集中建设等办法，解决好大城市住房突出问题。同时房地产调控的基调还是“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”。

稳定房价是调控的重点。对此，盛松成的观点是，控制房价的同时，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整。

对于当前房地产市场调控新举措，盛松成举例指出，去年，人民银行对房地产企业债务融资设置了三道红线，三道红线目的在于降低房企杠杆率，改善房企融资结构。此外，重点城市要对住宅用地集中公告，集中供应，全年供地将不超过3次，该政策的主要目的是稳地价，最终还是为了稳房价，因为房价的主要组成部分就是地价。

盛松成引用数据显示，从全国范围来看，房价调控收效明显。今年1月，70个大中城市新建商品住宅价格指数为3.7%，增速为近22个月来的低位，从最高点下降了7.7个百分点。

此外，胡润研究院发布的《2020年度全球房价指数》报告称，中国的房价调控收效明显，去年内地只有7个城市进入全球房价涨幅前50，较上一年减少20个。

盛松成在接受采访时指出，我国经济已经进入新常态，房地产在新时期发展不但要消除以前发展的负面影响，还要适应新的发展环境，可以说发展趋势与以往已大为不同，以前突飞猛进似的发展势头可能很难再出现了。

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