楼市话山论见：2021年钱存入“银行”合适，还是“买房”合适？

20年前，全国商品房均价在2000元/平方米左右，买一套100平方米的房子大约需要20万元，如果采取贷款，只需要首付4万元即可，现如今房价上涨至1万元/平方米左右，上涨近5倍，折合下来每年上涨25%，相比银行定存3%左右的利率，毫无疑问，20年前闭着眼睛买房都是一次收益不错的投资。如果你买对正确区域的话，收益还能翻个20-30倍，妥妥实现财富自由。也正因如此，这些年很多人对于房子投资的热情依旧不减。但随着时间来到了2021年这个节点上，我们会发现这两年出现了蛮多城市房价不涨，甚至下跌的情况，这让不少人难免会比较担心，对楼市的预期也不再像过去那么看好了，每个人都担心这个时间点上车的话，一个不小心成为了接盘侠怎么办？最近，我就有一位老朋友问我说，现在手头上有一笔现金，不知道要不要放进银行，去做理财赚利息好，还是去买房好呢？希望我能给他一些看法。既然如此，我们今天就一起来分析下，如今楼市的一些情况，再来看下究竟是该买房还是放入银行。

一、鉴于今年刚开始，还没看到国家对于楼市有什么大动作，我们就用去年的一些新规来对今年的楼市进行分析。

首先是“三道红线”。说句实话，这个新规对于楼市的影响可谓很大，要知道，对于房企们来说，能够不断的拍地，就是来源于能够跟银行借钱，可如今在三道红线的规定下，房企负债率过高的，是很难在跟银行借钱了，无法用新负债去还旧负债。那么对于他们来说，只能通过其他方式找钱去还债务，那无法融资和信贷的情况下，房企还有什么门路赚钱呢？没错，就是把手头上的房子卖了，以换取资金，这是最快也是最便捷的方法。但去年一场疫情的影响，很多人都没啥钱买房，或者说是谨慎买房，使得成交量一度很低迷。直到恒大先开启了7折买房之后，很多中小型开发商纷纷跟进打折后，我们才发现市场在慢慢回暖了。毕竟打折这个手段从古至今都非常好用。

因此，我判定一点，在三道红线这个规定没结束前，对于开发商们来说，想要钱依旧只能通过打折去换取老百姓手中的钱袋子，那么今年打折潮大概率还是会持续。

其次是央行收紧了钱袋子。

就在2020年最后一天，央行和银保监会发布文件，对银行发放房地产贷款作出新的要求。对于计划买房的人，以后申请房贷的难度将会有所增加。

这份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中资银行的房地产贷款划出了两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。

前者主要是针对房地产企业，限制银行资金过度流向开发商，其实就是在和上面说的“三道红线”互相对应，毕竟三道红线之前都是空口说，没对银行做出一些实际的规定，所以一些中小型银行依旧在为开发商放贷，而这次通知过后，我相信明年房企要融资和借贷就真的要严格按照三道红线的规范来做了。而后者的话则和购房者个人息息相关，从村镇银行到大型银行，个人住房贷款的占比上限从7.5%到32.5%不等。

什么意思呢？就是说今年起各大银行对于个人住房额度的批款是有限制的，比如A银行有100个亿，但最多只能有32.5个亿是能用于个人住房贷款。对于这个情况网络上有很多的解读，有说什么未来要排队贷款啊，或者说因为住房贷款紧缩，导致房价上涨也有。但在笔者看来，落实这个新规最少还有2-4年的缓冲期，而且目前也不是很多银行踩线，所以各位不用过分紧张，但不紧张不意味着不能不担心。毕竟过去央妈对于个人贷款也有限制，但像这次一样直接划分在多少以内是非常罕见的。所以我预测对楼市来说，还是会产生一定的影响，这个影响可能会造成短期内房价无法过快上涨。

怎么理解呢？其实也非常简单，我们都知道，房价要么不涨，要么上涨的速度都是非常猛的，是那种一个利好或者政策，就会对一个城市或者一个区域造成爆发性的增长。比如2020年的东莞，直接以涨幅超过40%，排名全国第一。那为啥能涨幅那么快呢？无非就是大量资金进入楼市，个人住房贷款额度超发了。所以说这个新规限制下，部分城市和地区，未来想超发额度，助长房价的可能性会变得非常低。所以，我相信这也是国家在挤平楼市泡沫的一个手段。

二、因此，结合以上2点，我可以明确地告诉大家，今年大部分地区的房价大概率还是涨不上去，如果对于想要短期或者回报的购房者来说，除非你能选对正确的区域，否则算上税费、购买成本、物业费、维护费等其他费用，基本会亏钱。当然，也不是说不追求短期就能通过买房赚钱了，未来选不对城市，依旧是韭菜一颗，比如你买北方东三省的城市和南方大湾区的城市，未来的结果都会不一样。

总而言之，如果你是一个追求稳定的投资者，把钱拿去做理财，虽然赚的钱少了，但还是有钱。可你什么都不懂的情况下，把钱还继续扔进楼市，妄想闭眼买房，复制过去暴利的情况，我劝你可以洗洗睡了。

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