楼市话山论见：2020年东莞新房成交2055亿元，创5年新高！

2020年，深圳楼市的火热带动了周边东莞楼市热度，有数据显示，2020年东莞新建商品住宅市场共成交6.48万套，成交金额为2055亿元，创5年来新高。值得注意的是，在7月份东莞楼市限购政策的影响下，东莞二手房市场遇冷，成交2.61万套，同比下滑7%。然而其成交价格不降反升，同比上涨23%至1.57万元/平方米，以此可以窥见业主惜售的心理。

对于2021年东莞楼市的走向，多位专家表示东莞楼市仍然还有成长的空间。与此同时，2020年东莞土地市场吸金622.7亿元，众多品牌房企进入东莞市场，房企拿地迅速备案的现象可以看到东莞楼市的未来热度。

新房市场成交2055亿元

统计数据显示，2020年，东莞市新建商品住房成交套数为6.48万套，较2019年的4.84万套同比上升34%；成交面积约为743.46万平方米，同比上涨36%；成交金额为2055亿元，创五年新高。新房市场成交量大幅上涨离不开大量的供应，数据显示，2020年，东莞市新建商品住宅的供应量为5.49万套，同比上涨44%。

值得注意的是，在新房成交中，区域分化严重。2020年，塘厦镇、大岭山、寮步镇、麻涌镇、常平镇的新房成交量在4000套左右。相关分析显示，前五名镇区的新房成交总和占全市的32%，而洪梅镇却因为没有住宅供应，其成交量寥寥无几。

此外，2020年，东莞市有7个镇区的新房成交均价超过3万元/平方米，分别位于主城区的万江区、莞城区、南城区和东城区以及临深片区的大岭山镇、长安镇和凤岗镇。2020年，东莞市新房成交均价超过2万元/平方米的镇区已经达到19个。

东莞新房市场火热的同时，其库存明显告急。东莞中原战略研究中心数据显示，2020年，东莞市新房市场库存去化周期为3.6个月，库存去化周期创新低，超过七成镇街的去化周期低于4个月。

中原相关分析指出，受深圳客延迟签约影响，库存主要集中在临深片区。截至2020年12月底，东莞市新房库存为2.43万套，其三个新房库存超过1500套的镇街分别是黄江镇、寮步镇和塘厦镇，都位于临深片区。其中，塘厦镇新房库存为2498套，为东莞市各镇区中库存最高。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，因为东莞购房政策限制，一些深圳的客户想要在东莞购房还需要一定的时间，而开发商又想留住客户，于是就与客户达成某种约定——房子给客户留着，延迟一段时间签约。“这是开发商为了锁定客户，规避政策限制的行为。”宋丁说。

2020年7月25日东莞市发布了《关于进一步促进我市房地产平稳健康发展的通知》，对商品住宅的限购作出了详细说明，其中提到，非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须买房之日起前2年内在东莞市逐月连续缴纳1年以上社会保险。而此前有东莞的置业顾问表示，樟木头镇某楼盘可以先和开发商签订购房合同，待交足一年社保之后再网签即可。

二手房成交套数同比下滑7%

与一手房形成鲜明对比的是，东莞市二手房活跃度有待提升，与一手房市场形成冰火两重天的局面。合富大数据显示，2020年东莞市二手房成交套数为2.61万套，同比下滑7%，远低于新房6.48万的成交套数。

对于东莞市二手房成交量较低的原因，东莞市的置业顾问李先生表示，因为2020年7月东莞市颁布的政策要求，在东莞购买二手房也需要在购房前在东莞逐月连续缴纳1年以上的社保，这让许多准备在东莞购买二手房的客户不得不暂停购房进程。另一方面，因为政策对购房者的社保有要求，很多业主卖完房子之后就没有了名额，所以比较惜售。

合富研究院数据显示，从月度成交量来看，2020年2-7月，东莞市二手房月度网签面积呈现逐步上升的趋势，7月达到峰值，此后的8-12月，东莞市二手房网签面积均低于7月份。

尽管东莞市二手房成交量有所下滑，但是其成交均价依旧呈上升趋势。2020年东莞市二手房成交均价同比上涨23%至1.57万元/平方米。这也再次印证了业主惜售的心理。

2020年土地市场吸金622亿元

统计数据显示，2020年，东莞市成功出让43宗土地，总占地面积约为221.99万平方米，土地市场累计成交金额为622.7亿元，相比2019年的373.7亿元，涨幅为66.63%，创十年来新高。

值得注意的是，华为在大岭山镇和松山湖片区拿下来4宗土地，累计占地面积为26.69万平方米，共计18.17亿元，剔除配建后的楼面价均在3100元/平方米左右，人才房限售价格均为1.15万元/平方米。

2020年，东莞市吸引了众多大型房企入驻，包括万科、碧桂园、佳兆业、龙湖、保利、恒大、中海、金地、阳光城，卓越、鸿荣源、世茂、招商等。从统计数据可以看出，2020年在东莞拿地的外来房企已经远远超过本地房企。

据统计，在2020年成功出让的43宗地块中，已经有30宗地块公布了备案名，可见东莞市场的火热程度。

对于2021年东莞楼市的发展趋势，宋丁表示，受政策的影响，2021年东莞楼市的热度不如2020年火爆，但是对于深圳来说，其价格仍然处于洼地，再加上一些热点片区受政策支持，所以2021年仍然有上升的空间。

易居研究院智库中心研究总监表示，东莞在粤港澳大湾区城市中实力比较强，其未来楼市的成长性也会比较强，因此要防范出现新的楼市炒作。

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