楼市话山论见：小产权房也并非“无药可医”

新华社北京6月30日电 中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央全面深化改革委员会主任习主席6月30日下午主持召开中央全面深化改革委员会第十四次会议并发表重要讲话。

会议指出，深化农村宅基地制度改革，要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。对政策敏感的人一眼就看出来重磅内容，那就是小产权房要合法了！指出符合规划的小产权房即将合法化了，这个合法就是指的使用权的国家登记。

其实，一周之前的6月23号，新华社就发表了文章：《整治小产权房考验政府智慧》，这是国家级媒体新华社首次对小产权房的未来出路指出了建设性的看法。更早的一个月前，5月28日民法典正式通过了居住权的立法，并且没有对居住权的受众群体指出特定人群，其中对居住权的规定就是居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其生活居住的需要。民法典对居住的正式立法，就给小产权房的合法性给出了法律保障。

我们来看看昨天的中央全面深化改革委员会第十四次会议对小产权房是怎么说的：“深化农村宅基地制度改革，要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。”

我们来分析一下昨天会议跟新华社文章的前后承接的联系。

（1）“深化农村宅基地制度改革”的提法，就是新华社文章指出的“：“小产权房问题，拖不过去、绕不过去，已经到了必须解决的地步。解决小产权房问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调”，就是“整治小产权房考验政府智慧”。

（2）“要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权”的提法，就是新华社文章写到的”解决小产权房问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争”，就是把所有权、资格权、财产权这些处置、收益的权力能够确权，跟国有土地同地同权。

（3）“适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。”的提法，跟上面的三种权力对比（所有权，资格权，财产权），重点提出使用权的适度放过，也就是可以流通买卖，而具体的路径和办法就交给后面的具体职能部门去制定规则。

而使用权的提法，跟民法典提出的居住权基本一致，也就是居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其生活居住的需要。居住权的设立，前提是有清晰的所有权人，并且经过所有权人同意，把居住权单独转让给居住权人。以前的小产权房，之所以不合法，原因就是所有权不明确，另外只能转让给限定人群。现在的居住权确，明确规定居住权人没有限制，所以最关键的就是所有权人的确权。

昨天的中央全面深化改革委员会第十四次会议对宅基地的所有权的提法是：“要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法。”显然，宅基地的所有权属于集体所有，跟集体建设用地的所有权是相同的，所以只要经过乡镇集体同意，就可以单独确定居住权，那么就可以保障宅基地农户的资格权，同时让农民的房屋拥有财产权。

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