楼市话山论见：一季度房贷增速下降 房价上涨预期生变

一季度房贷增速下降 房价上涨预期生变

重燃的楼市“盛宴”在货币金融端有了最直观反映。

央行最新数据显示，一季度末，我国房地产贷款余额创下50.03万亿元新高，同比增长10.9%，占全部贷款余额的28%，将近3成。其中，房地产开发贷余额12.42万亿元，同比增长4.4%；个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%。

与之对应的是，一季度我国商品房销售面积达3.6亿平方米，销售金额达3.8万亿元，同比分别增长63.8%和88.5%，较2019年同期分别增长20.7%和41.9%。全国住房均价在一季度首次迈上万元大关，达到10658元/平方米；去年全年均价为9859元/平方米。

个人经营贷增速更是惊人。3月末，个人经营贷款同比增长24.6%，同比提高11.5个百分点。此类贷款流向楼市已不是秘密，楼市一向是“资金市”，这似乎也从侧面印证了一季度楼市火热。

央行调查统计司司长阮健弘认为，结构上看新增个人贷款比较突出的是“一升一落”，升的是个人经营贷款增速回升，落的是个人住房贷款增速回落。个人债务增长速度比较快，与我国经济发展阶段、居民年龄结构、消费升级、城镇化发展等因素密切相关。总体来看，个人贷款增速还会保持较快增长。

房贷增速下降 经营贷创历史高位

即便是在去年受疫情影响的高基数影响下，今年一季度银行新增信贷投放规模依旧非常可观。

央行数据显示，一季度新增人民币贷款7.67万亿元，同比多增5741亿元。一季度末，人民币各项贷款余额180.41万亿元，同比增长12.6%。

这些贷款大都流向哪里？

从总规模来看，一季度末我国房地产贷款余额为50.03万亿元，占全部贷款余额的28%；同比增速为10.9%，较上年末降低0.6个百分点。

同期，基础设施业中长期贷款余额22.96万亿元，同比增长10.5%；服务业中长期贷款余额29.5万亿元，同比增长14%；普惠小微贷款余额12.4万亿元，同比增长23.6%；制造业中长期贷款余额4.15万亿元，同比增长16.7%。也就是说，房地产仍是我国信贷投放的第一大领域。

房地产贷款主要由开发贷及个人按揭贷构成。从数据上看，一季度末，房地产开发贷余额为12.42万亿元，同比增长4.4%，增速较上年末降低1.7个百分点；个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速仅比上年末微降0.1个百分点。

从增量上看，一季度新增房地产贷款1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，这一比重较上年末降低3.7个百分点。这其中，开发贷与按揭贷分别占了多少，并没有明确数据。

不过，一季度居民中长期贷款新增1.98万亿元，刷新了2020年三季度1.8万亿元纪录，同比增长57%，占新增贷款总额26%。居民中长期贷款大部分构成就是按揭贷。

这些只是明面上流入房地产的资金。事实上，“经营贷”“消费贷”等贷款进入楼市早已有之，特别是在信贷环境较为宽松时，这些违规行为更为活跃。

截至3月末，个人经营贷款同比增长24.6%，同比提高11.5个百分点。消费性贷款同比增长14.1%，增速比上年末提高1.4个百分点，余额为51万亿元。

据媒体报道，京沪等地利用“经营贷”购房已经形成相关灰色产业链，有的中介甚至提供购买空壳公司、套现等服务并明码标价，为客户提供“经营贷”转房贷通道。由于个别银行内部管理不够完善，信贷员也有意愿将经营贷款放给购房者。

严厉监管也随之而来。3月份，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严查经营用途贷款违规流入房地产领域。同时，北京、上海、深圳等地方层面也在加紧严查经营贷、消费贷流入楼市的情况。

央行金融市场司司长邹澜表示，在部分房价上涨预期较强、炒作氛围较浓的热点城市，出现了骗取银行经营贷实际用于购房的现象，甚至有些还涉及有组织的违法活动。如果不能及时得到遏制，不仅会影响房地产调控政策的实施效果，而且会挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

4月份以来，新一轮楼市调控也在广州、合肥、宁波等地纷纷落地，这令房价上涨的预期发生了变化。

居民杠杆率达72% 负债超60万亿元

自去年以来，居民跑步加杠杆冲进了楼市，家庭负债进一步攀升。

杠杆率抬升过快主要发生去年。受新冠疫情影响，彼时也是我国货币政策颇为宽松的时期。

据央行数据，2020年我国宏观杠杆率为279.4%，比2019年上升了23.5个百分点。分部门来看，居民、政府和企业三个部门杠杆率分别是72.5%、45.7%和161.2%，分别比2019年上升了7.4个、7.1个和9.1个百分点。

2020年末，63.19万亿元个人贷款中49.57万亿元为消费贷款，占78.4%；13.62万亿元为经营性贷款，占21.6%；个人住房贷款为34.44万亿元，占54.5%，即个人贷款中超过一半都是房贷。

今年以来，楼市“小阳春”火爆使得居民杠杆率仍在高位徘徊。央行近日发布最新政策研究显示，初步测算一季度我国宏观杠杆率为276.8%，比上年末低2.6个百分点。分部门看，居民杠杆率为72.1%，仅比上年末低0.4个百分点；政府部门杠杆率为44.5%，比上年末低1.3个百分点；企业部门杠杆率160.3%，比上年末低0.9个百分点。各部门杠杆率均出现不同程度下降。

72.1%的居民杠杆率已然处于风险较大高位。根据国际货币基金组织报告，当住户部门杠杆率低于10%时，债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30%时，中期经济增长将会受到影响；当住户部门杠杆率超过65%时，将会影响到金融稳定。

比杠杆率更直观的是庞大的债务数据。据测算，去年末住户部门债务余额是73.6万亿元，同比增长14.6%。其中个人贷款余额63.2万亿元，同比增长14.2%。

上海财经大学高等研究院发布报告称，截至2021年2月，我国家庭部门共积累了15.5万亿元左右短期贷款，49.1万亿元左右中长期贷款。在全球经济未完全复苏背景下，家庭部门积累大量债务，仍然会削弱家庭现金流，可能成为扩大消费需求制约因素。

央行方面称，从债务增速看，2018年以来我国住户部门债务增速总体呈放缓态势。尤其是2018年一季度以来，住房类贷款增速总体逐步放缓。“未来，随着疫情影响逐步减弱，经济增长稳定，债务总量与经济增长相匹配，预计今年宏观杠杆率将保持基本稳定。”

中国社科院金融所所长张晓晶认为，展望2021年受经济增速同比大幅上升的分母效应影响，预计2021年宏观杠杆率将在上半年有所下行，从当前的270.1%下降到267%左右，随后再回升至270%，全年宏观杠杆率与上年持平甚至略有下降，企业、居民和政府各部门杠杆率也会略有下降。

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