楼市话山论见：多措并举稳楼市 “两集中”新政直击高地价软肋

多措并举稳楼市 “两集中”新政直击高地价软肋

5月11日，北京首批集中出让土地竞拍落下帷幕。首批集中出让30宗地块，共吸引200余家房企参与。多宗地块达到最高限价后，转入竞高标准建设方案阶段，竞标最终结果需要10个工作日后才见分晓。

目前实行“两集中”制度（重点城市对住宅用地集中公告、集中供应）的城市，热点地区土地市场依然火爆，部分地区成交楼面均价和溢价率则有所下降。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力以及关键时点的融资能力、营运能力等提出更高要求。“众多城市最近集中出让地块，房企难以兼顾，只能分散火力。”参与了杭州集中出让地块拍卖的一家中型房企负责人对记者称。

土地市场冷热不均

最近一段时间，楼市政策频出，包括“三道红线”从房企融资端发力等，而实行“两集中”制度，加大土地供应力度，抑制地块出让价格过高，最终达到让房价降下来的目的，共同构成推动房地产市场平稳发展的长效机制。

在11日的北京土拍现场，北京住总集团负责土拍的王姓高管对记者表示：“以前很多房企不一定会参与密云、延庆的冷门地块竞拍，有些房企可以趁机捡漏。此次情况完全不同，不管冷门、热门地块，大家一窝蜂去抢。金地、中海基本每场都参与，保证金就交了上百亿元。进入竞拍环节，很多房企一举到底，竞拍环节根本成交不了，只能交材料转入竞高标准建设方案阶段。监管部门对房企资质、成本管控、项目预计销售等综合资质进行二次审核评估，再决定地块归属。”

“北京这次土拍，20%的保证金要提前交，竞拍失利则3个工作日退钱。如果转入竞高标准建设方案阶段，退钱时间至少推迟10个工作日。房企损失的不仅是利息，还可能失去参与其他城市土拍的机会。从这个角度看，对房企资金管控要求更高了。”路劲地产集团投资部负责人对记者表示。

“能来的房企此次都来了，除了实打实参与，还可以学习流程，适应新规则。不少房企高管决定调整全年拿地、销售思路。首先是要抢抓回款，因为从银行借贷拿地太难了。另外，尽可能上半年拿，这样才有机会抢在年底之前项目入市。如果下半年拿地，今年销售基本就黄了。”上述王姓高管对记者表示。

5月7日至8日，杭州首次集中拍地同样热度空前。本次集中供应57宗涉宅地块，累计揽金1178.2亿元，占去年全年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿元）的47%，成交规模及溢价率均超预期。

此前，作为土地市场首个采用“两集中”制度的城市，长春的首批住宅用地出让则平淡收场。长春首次集中出让地块总成交面积达390.6万平方米，成交总额194.44亿元，涉及40宗地块。其中，30宗底价成交，6宗出现多家房企竞价情况，仅1宗达到最高限价。

为何“两集中”制度下土地市场冷热不均？记者多方了解到，不同地区楼市关注度存在较大差异，而前期房企对“两集中”制度多存有观望态度，近期则转向积极参与。随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。面对多个热点地区的优质地块，大型房企也“力不从心”。

“参与土拍，房企的大量资金被冻结，‘多线作战’参与更多城市的土拍难度大。”他表示，“这可能也是‘集中’出让希望达到的效果，避免哄抢。”

中指土地运营总监指出，22个采取“两集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”制度进行了土拍活动，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让活动，中旬将有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让，下旬还将有南京、济南、宁波、苏州，出让活动整体较为密集。

不过，易居研究院智库中心研究总监认为，目前的土拍市场冷热不均跟集中供地政策关系不大，主要还是当地楼市投资价值、投资潜力决定。比如，吉林市场本身就相对偏冷。如果冷门地区调整土地成本，热门地区通过限价、竞品质、提高配建水平等措施压缩房企利润，土地市场冷热状态可能发生变化。另外，不少房企上半年拿地力度较大，这一轮土拍过去后，房企有了土地储备“垫底”，客观上会带来土地市场降温。

华西证券研报显示，集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求高，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。而大型开发商难以同时兼顾多个城市，将给中小房企带来更多拿地机会。

从已实行“两集中”制度的地区看，长三角地区诸多城市土地市场热度依旧较高，新政对地价的打压作用尚不明显。而青岛、重庆等地成交楼面均价和溢价率均有所下降，土地市场热度整体有所回落。

考验房企资金管理能力

“随着集中供地城市增多，房企的资金管理能力面临考验，须综合考虑自己的土地储备与融资谷峰等因素，应对新的形势。”东方今典房地产集团总裁对记者表示，“对于大型房企而言，只要资金能正常运作，都会积极参与土拍。如果错过机会，很长一段时间这个区域都没有土拍。现在只是部分城市实行该政策，其影响尚未让企业感到慌乱。在多地土拍信息密集发布的背景下，一些大型房企会从短拆市场获取资金，预计资金短拆市场会进一步被激活。”

实行集中供地制度的城市增多，土拍市场“乱花渐欲迷人眼”，令房企难以兼顾。有的房企在实行“两集中”制度的城市土地储备不足，于是向周边城市溢出拿地补货。

他指出，中小房企特别是区域排名靠前的地方性房企，会有更多机会拿到地块。地方性房企会进一步加强与头部房企合作，以借助头部房企的资金和品牌优势，预计联合拿地情况会增多。“房地产市场分化进一步加大，不少项目运转艰难。作为区域深耕企业，公司在区域内具备较强的营销和转化优势。”他强调，如果通过集中供地的方式拿地不够，东方今典会加大收并购业务。

“房企规模效应的分水岭会更加明显。比如，上千亿元规模的，会去更多城市发展；规模小的，更多在自己城市开展业务，不求规模，稳扎稳打也蛮好。年销售规模在300亿元至800亿元的这部分企业比较尴尬，既跟不上大型企业的步伐，向银行贷款也不容易，受影响会比较大。”他对记者表示。

多措并举稳楼市

从一些房企的表态看，“两集中”制度有利于房地产行业长远、健康发展。出于对资金及“三道红线”的考虑，不少房企表示将更加审慎地开展业务。

中原地产首席分析师指出，截至目前，第一批以“两集中”制度出让的地块，起始出让金合计超过7000亿元；叠加已宣布将实施“两集中”制度、但尚未披露金额的，第一批集中出让土地金额有望超过万亿元。近期，广州、杭州、北京等“史诗级”土拍频现，多地一次性出让土地金额超过千亿元。集中供地对房企的资金链带来考验。同时，单次大批量土地供应，也对政府部门的管理能力提出了更高要求。

有参与土拍的房企反映，一些房企为了提高拍中率，会想出各种办法降低成本，未来可能造成房屋质量问题等。另外，土地集中拍卖，会带来项目集中入市，引发市场不稳。如何保证新房入市节奏平稳，成为地方政府和开发商共同面临的问题。

他指出，房企集中供货，市场竞争将更加激烈，将考验房企的产品力与营销能力，新房市场分化将加剧。

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