楼市话山论见：信贷收紧，4月房贷利率上浮重点城市接近20个

信贷收紧，4月房贷利率上浮重点城市接近20个

贝壳研究院监测，4月份60城主流首套房贷利率为5.38%，较3月增加4个基点；二套利率为5.65%，较3月增加3个基点。自2020年11月房贷利率止降回升，至今首套、二套利率分别累计上升17个、13个基点。4月60城房贷平均放款周期为46天，呈高位调整态势。

13城首套和二套房贷款利率现上浮

根据贝壳研究院数据，4月份没有城市下调房贷利率。在其监测的60个重点城市中，包括长沙、芜湖、石家庄、大连、廊坊、东莞、佛山、重庆、中山、唐山、哈尔滨、珠海、济南、广州、太原、南通、淮安、长春在内的18个城市首套房贷利率上浮；14个城市（长沙、芜湖、大连、廊坊、佛山、重庆、中山、唐山、济南、广州、太原、南通、淮安、苏州）二套利率出现上升。此外，在这些监测的城市中，首套和二套利率均出现上浮的城市有13个（长沙、芜湖、大连、廊坊、佛山、重庆、中山、唐山、济南、广州、太原、南通、淮安）。

1、首套房贷利率方面，最高的城市为成都、洛阳、开封，利率水平均为6.13%。惠州首套房贷利率为6%，也处于相对高位水平。

二套房贷利率方面，最高的城市是芜湖、洛阳、马鞍山，利率水平均为6.37%；包括开封、惠州、成都、无锡、绵阳、合肥、南昌和安庆等城市在内的二套房贷利率水平均位于6%以上。

2、从区域上来看，房贷加息的城市覆盖南北各区域，京津冀城市群明显提高。

根据贝壳研究院发布的报告显示，京津冀城市群首套、二套利率提高幅度均超过10个基点，在各区域中最显著。其中，廊坊首二套利率提高43个基点，在60个重点城市中排名第一，首套利率提高20个基点，幅度也在60城中前列。广州、东莞、佛山等城市，以及长沙、芜湖、南通等长三角城市房贷利率提高。其中，长沙、芜湖首套、二套房贷利率均提高25个基点。山东半岛城市如济南，和处于东北区域的大连、哈尔滨等城市房贷利率也出现不同程度上浮。

购房信贷额度面临收紧

另外值得注意提，房贷利率与LPR之间的背离仍在继续扩大。

4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，本月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上个月持平，这也是LPR连续第12个月保持不变。

同时，一季度购房贷款规模创新高，银行购房信贷额度面临收紧压力。

根据央行此前公布的一季度统计数据显示，居民部门新增中长期贷款规模创近10余年单季度最高水平，这也在一定程度上挤压二季度及下半年的信贷额度。其中，建行、邮储、招商等部分个人住房贷款占比超过上限的银行，面临较大的调降压力。房地产贷款集中度管理的约束下，部分银行房贷额度趋紧，上调购房贷款利率。

贝壳研究院分析认为，未来房地产贷款集中度管理的调控效果将持续释放，银行系统购房信贷额度承压下，房贷利率继续趋升，除热点大中城市外，预计更多的城市将进入房贷加息的行列，楼市成交将继续高位调整。

金融监管频发声，热点城市调控加码

监管方面，银保监会再度发声，强调积极化解重点领域风险。要高度警惕私募基金、财富管理、房地产等领域涉非风险趋向。针对部分经营贷资金违规流入房地产领域的情况，中国银保监会党委委员、副主席肖远企近日曾表示，经营贷投入房地产市场是违规的，挪用到其他领域也是违规的，作为监管部门，要求必须纠正。而针对经营贷流入房地产市场这一问题，央行金融市场司司长邹澜此前曾表示，已初步摸清经营贷流入房地产的关键违法环节，会持续地跟踪和关注相关调查的进展和最后的处理情况。

政策方面，最近一段时间以来，热点城市对房地产市场的调控力度也频频加码。为严格落实“房住不炒”，近期多个热点城市出台了相关措施，涉及土地供应、整顿房地产市场秩序等多个方面。

近日，上海市对新房认购细作出调整，进一步加强了商品房销售秩序监管。一是，延长认购时间。所有上市销售项目，认购时间由原来的5天延长至7天。二是，提前公告信息。所有上市销售项目，至少在认购前三天，上海市房地产交易中心将公示该项目认购地点、认购时间等。三是，规范认购材料。规范认购所需材料清单，并在认购规则中明确。四是，严格销售监管。凡发现开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为，加大整治力度。

北京也在前期专项执法的基础上，近日将进一步加强房地产市场秩序整治工作。从公开的内容来看，北京本轮专项整治工作全面覆盖了新房、二手房及租赁三级市场，重点治理新房无证售房、楼盘不实宣传、商品房合同欺诈和不平等条款、预售资金违规存取、开发商捆绑销售和违规分销、违规“商改住”销售、经纪机构借学区房等炒作房价、信贷资金违规进入楼市、违法群租房和短租房、互联网平台发布虚假房源信息等十二项内容。

4月21日，广州市政府办公厅发布的《完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》要求，享受广州市辖区人才政策的相关人员及家庭在购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。此外，广州还将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

热点城市对于房地产调控具有更强的示范意义，不排除未来其他城市跟进。

有专人人士认为，热点城市仍将结合市场实际变化，采取有针对性的调控政策措施，部分三四线城市未来或将加入调控行列。融资三道红线、房贷管理两道红线、22城集中供地让整个行业围绕着房住不炒、去杠杆、稳地价、稳房价、稳预期走下去，而且将是长期政策。

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