楼市话山论见：房贷是“越短越好”还是“越长越好”？

房贷是“越短越好”还是“越长越好”？对于我们寻常老百姓来说，房子永远是一个热门的话题，无论是作为刚需还是作为保值增值的投资渠道，房价的走势都会牵绊着我们敏感的神经，对于普通的家庭来说，购房支出可以说是我们生活中最大的一项支出，对于房价单价动辄数万元每平方米的城市来说，光凑齐首付款就需要掏空三代人的钱包，之后还要经历几年甚至三十年的按揭房贷。

那么，房贷到底该选择等额本息还贷方式还是等额本金还款方式对我们来说更划算？房贷到底是选择长期好还是短期好呢？不要小看了这些问题，我们的一个决策甚至将会产生几十万的利息差异！接下来，我们就来说一说这些问题~

从买房的支付方式来看，一般可以分为全款买房和按揭买房两大类。全款买房一般适用于土豪朋友，而按揭买房被我们绝大多数的普通家庭所采用。在按揭买房贷款方式中，又可以分为全部选择商业贷款方式，全部选择公积金贷款方式，或者组合贷款方式。就利息支出成本来说，通常是公积金贷款方式利息成本最低，商业贷款利息成本居中，组合贷款利息成本支出居中。为了计算方便，在接下来的举例中，我们统一以商业贷款按揭方式为例来说明问题。

一、等额本息还贷方式与等额本金还款方式，哪个对更划算？

例.假设2021年2月，小王想购置一处商品房，付款方式为按揭贷款，贷款来源为全部商贷，商贷总额为150万元。在贷款年限方面，小王选择按30年来偿还。利率方式选择为LPR浮动利率，按照当前五年前4.65%计算。

选择等额本息方式的还贷成本：

经计算，小王选择等额本息的方式还月供的话，每月应还7734.55元，其中月供中所偿还的本金前期扣得少而后期扣得多，月供中的利息则呈现相反的趋势。经统计，30年利息总额128.44万元，总支出的利息占贷款本金的比例居然高达128.44/150*100%=85.63%！

选择等额本金方式的还贷成本：

经计算，小王选择等额本息的方式还月供的话，首次月供应还9979.17元，以后月供呈现逐月下降的趋势，最后一期偿还月供4182.81元。其中月供中所偿还的本金所有期数扣的金额一致，月供中的利息则呈现逐月下降的趋势。经统计，30年利息总额104.92万元，总支出的利息占贷款本金的比例居然高达104.92/150*100%=69.95%！

通过两种方式结果做比较，我们可以发下，选择等额本金方式还贷比选择等额本息方式还贷利息可以少支出128.44-104.92=23.52万元！

因此，如果我们手中的资金相对来说较为宽裕，且没有好的投资取得能够使资金收益率高于房贷利率，在相同的还贷年限，我们选择等额本金方式还贷更为划算！

二、房贷是“越短越好”还是“越长越好”？

毫无疑问，房贷期限越短肯定支付的利息比房贷期限越长支付的要少很多。那么，在不同的还贷方式下，哪种方式节省利息支付幅度更大呢？我们还是分别以等额本息还贷方式与等额本金还贷方式来分别做比较。

等额本息还贷方式：

以例1中的条件为例，假设小王将还贷年限由30年改为20年，我们再来计算一下相关的利息成本。

经计算，小王选择等额本息的方式还月供的话，每月应还9611.62元，其中月供中所偿还的本金前期扣得少而后期扣得多，月供中的利息则呈现相反的趋势。经统计，20年利息总额80.68万元，总支出的利息占贷款本金的比例居然高达80.68/150*100%=53.79%！

相比较还款期限30年来看，可以节省利息支出128.44-80.68=47.76万元。

等额本金还贷方式：

以例1中的条件为例，假设小王将还贷年限由30年改为20年，我们再来计算一下该模式下相关的利息成本。

经计算，小王选择等额本息的方式还月供的话，首次月供应还12062.5元，以后月供呈现逐月下降的趋势，最后一期偿还月供6274.22元。其中月供中所偿还的本金所有期数扣的金额一致，月供中的利息则呈现逐月下降的趋势。经统计，20年利息总额70.04万元，总支出的利息占贷款本金的比例居然高达70.04/150*100%=46.69%！

相比较还款期限30年来看，可以节省利息支出104.92-70.04=34.88万元。

因此，在考虑房贷是“越短越好”还是“越长越好”的问题上，在等额本息还贷方式下，缩短还贷期限节省利息支出要比等额本金还款方式效果更为明显。

最后，笔者还要提醒大家注意这项优惠政策：

“本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。”

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