楼市话山论见：原来是房贷利率差，引发异常“炒房热”

日前，银保监会发布消息，多家银行因“贷后管理不到位”接连被罚。其中民生银行大连分行被罚50万，建设银行大连金普新区分行被罚20万，平安银行台州分行被罚79万，华夏银行呼和浩特分行被罚30万。

多种迹象表明“贷后管理不到位”与房地产有关。罚款款额最高的平安银行，其处罚决定书中明确指出违规事实含“信贷资金被挪用于购房”。此外，建设银行相关处罚决定书中亦有提及房地产贷款业务问题。

贷款资金流向不明确，个人消费贷、抵押经营贷流入房市或为重要原因。

异常“炒房热”受关注

2020年底，中国社科院发布报告称，疫情缓解后购房需求得到释放，11月份313个城市有228个房价同比上升，其中东莞市同比增长率高达40.9%。炒房热未被完全控制，一些城市出现贷款炒房乱象。

开年以来，多地金融监管部门关注违规涉房资金，房地产金融监管持续升温。

1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，提出强化首付款资金真实性审查，防范消费类贷款、经营性贷款违规流入个人住房贷款首付款资金，或通过伪造首付款支付凭证套取银行贷款等行为。30日，北京银保监局表示将严查个人信贷资金违规流入房市。

此外，广东、河北、重庆等多地皆对房地产贷款业务发表讲话，强调贷款集中度要求。据业内人士分析，由2020下半年延续至今，部分重要城市房地产市场持续的“炒房热”，重要原因为个人信贷资金违规流入楼市。

利率倒挂催生泡沫

早在2020年4月，人民银行深圳中支货币信贷处下发紧急通知，要求辖区内商业银行针对房抵经营贷展开自查。随后，深圳市中小企业局发文，称骗取经营贷财政贴息一旦被发现，将对责任单位及个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪将移送司法机关。

春节前后，北京主管部门对楼市热点成交区域展开排查，经营贷资金流向中责任缺失、恶意违规的银行机构及助贷机构都从重从严查处。据相关媒体报道，部分使用经营贷购房者接到银行催收电话，要求立即归还信用贷款。

这类问题以前从未出现，如今却频频爆发，或是多重因素下，房抵经营贷与房贷利率倒挂所致。

疫情影响下，去年多地财政皆针对中小企业进行经营贷财政贴息。当年2月，广州市发布通知称，上半年发放的个人经营性贷款，多行业在原利率水平上降低10%。北京诸多银行房抵经营贷利率下降至最低3.85%。

此外，房贷利率开始与公开参考价LPR挂钩，以广州为例，首期房贷利率为LPR上浮50-55基点，约5.2%左右。而与此同时，房贷经营贷利率则通常在4.35%-4.75%之间。

可观的利率差刺激了炒房者的投机心理，炒房热使得泡沫愈发扩大，最终将更多人拖入违规挪用经营贷、消费贷的行列中。

严监管下仍有人铤而走险

目前风声紧，有可能会被查。

尽管公认如此，但仍有业务员称可“曲线”实现消费贷、经营贷购房。据相关媒体调查，监管加码之下，部分贷款中介亦有办法规避审查，铤而走险。

为防控个人经营贷款挪作他用，银行通常会将款项打入借款人所营公司账户，而非其个人账户。为“曲线”规避，这些金融贷款、担保公司为客户提供的办法主要有两种：

办法①客户向金融贷款公司贷款进行买房，随后向银行申请个人消费贷、抵押经营贷来偿还。

办法②客户委托金融担保公司将银行所批贷款提现，并汇入客户提供的账户中。

两种办法皆可使银行无法继续追踪，但皆需高额手续费、服务费。以报道中的两家公司为例，第一种办法所发放贷款若以先息后本方式偿还，综合年利率超12%，与经营贷、房贷利率相比俨然已成“高利贷”。第二种办法，公司一般收取贷款总额的2.5%左右服务费，若需要“买公司”或利用第三方收款账户收款，则需额外收取1万元左右费用。

多重管控之下，经营贷入楼市仍屡禁不止，如今或将迎来更多具体措施。

问题或将得到缓解

各地近期皆推出具体举措，多从经营贷利率、额度、申请门槛、贷后审查以及购房准入资格等角度入手。

据相关媒体报道，北京多家银行上调个人经营贷利率，提高准入门槛。广发银行某贷款经理称：“此前利率可做到3.85%，如今已上调至4.95%”，同时他还表示，目前要求抵押房产证必须满半年，公司法人、股东满半年且需一年以上从业经验。

此外，杭州楼市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，加强住房限购，规定参与住房竞拍者需符合限购政策，严格把关个人经营贷及消费贷审查。而深圳市银行业内则传出消息，住房抵押贷款评估将依据二手房成交参考价，降低评估价格，这意味着房抵经营贷数额上的骤降。

申请房抵经营贷购房，再将购入房抵押申请经营贷，再购房，再抵押，如此循环导致多地房市呈现虚假火热。随着诸多举措严格实施，这种违规骗贷的行为或将迎来终结。

3月2日，中国银保监会主席郭树清在国新办发布会上表示，当前房地产市场泡沫化、金融化倾向强，许多人买房不为居住，而为投机、投资，这种行为是危险的，持有诸多房产一旦面临市场下落，将对个人财产造成很大损失。

针对房地产贷款市场的未来，郭树清则称：“去年房地产贷款增速数年来首次低于各项贷款增速，这一成绩来之不易。相信房地产问题会逐步得到好转。”

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