项目位居漯河市黄金商业走廊交通路与人民路交汇处，总占地171.45亩，东西长467米，呈不规则的“龙”形。有多个产品相互支撑，主题商业、酒店、信宅、写字楼等不同的功能分区，奠定了项目是一个复合型、混合型的商业综合体。

邀请国际上久负盛名的澳大利亚.五合国际担纲建筑规划设计，整个项目由一个标志性建筑物、两大主题商业街、五大中心广场、五大主出入口组成，涵括了数码广场、丹尼斯百货中心、银基商城、义乌小商品城、勤俭街、鞋城、书城、儿童城、奥斯卡影院、快捷酒店、住宅等多个项目，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、酒店、科技、文化、旅游等十位功能于一体的“城市综合体”，能满足漯河乃至周边消费人群的多层次消费需求。

《漯河勤俭步行街SWOT分析》

……

《漯河勤俭步行街市场及业态定位方案》

一、总市场位

总市场定位也是主题概念性的市场定位，主要针对本案的开发提出一个基本的主张与主题，以贯穿到整个开发中的每个环节中去。

本案的总市场定位可以归纳为“核心商业圈·混合商业区”，即每个独立的子系统之间实际是互动的、关联的。具体如下：

1、核心商业圈

（1）核心位置：地处核心区位

（2）核心地位：是漯河市民心中的购物首选之地，要形成豫中南一个最大的批发与零售中心。

2、混合商业区

（1）混合业态：购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游观光相混合

（2）混合经营：各种业态相互渗透、互为支撑

（3）混合互动：各业态、业种混合互动，形成动力、动感、动情的“三动商业”

从整体上看，本项目是混合地产开发模式的一个

新项目，是一个创新的商业地产项目。

根据这一总的定位，可总结出“城中城”、“一站式

消费”、“娱乐购物”等三大主题概念，并且形成“三动商业”。

（一）城中城概念

本项目占地180亩，位居漯河市中心，规模宏大，实际上就是一个城市中的购物之城、消费之城，可以采用商业步行区的混合商业地产理念进行开发，是一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、科技、旅游等为一体的综合之城，是多元化的组合，也就是一个由多业态、多业种组合的“城中城”，也就是在此能够买到一切想要的东西，能够享受到一切生活的快乐。

整个物业设置要考虑其位置的重要性与特殊性，一是能够带动整个较大的区域，二是能够不断吸引购物客户。

作为“城中城”应该是一个

●购物之城：商品应业种齐全、物品丰富，是购物天堂。

●娱乐之城：应该有门类齐全的娱乐设施如动感影院、游戏、欢乐天地等，成为漯河的一个超级娱乐中心。

●休闲之城：配备风情餐厅、美食公园、咖啡屋、推拿保健、美容美体等休闲设施。

●消费之城：通过各种业态组合，使本项目成为漯河市的一个消费之城。

（二）“娱乐购物”概念

在河南省率先提出娱乐购物的先进理念，从经营模式到消费者的购物过程中，要将“时间消费”的模式引入到整个业态中，达到“三动”的概念，即“动感+动力+动情”的模式，并以娱乐来带动购物，具体概念如下：

1、时间消费：即24小时全时间服务，让消费者在此可以把购物当成一种乐趣，双休日半天甚至一天都可以在此度过。

2、娱乐消费：娱乐消费是建立在“舒适性”与“便利性”基础上的一个升级，靠丰富的娱乐设施予以支撑，也是集客的一个重要手段。

3、“三动”商业：即购物、娱乐、休闲、餐饮、服务形成互动，产生“互为动力、相互促进”的作用，具体如下：

动感：依靠娱乐设施如动感电影、屋顶摩天轮等，以高科技手段为支撑，使感官享受更为强烈。

动力：在丰富商品、齐全业种、动感娱乐吸引下，使消费者产生源源不断的消费动力，并且各种业态互相促进，互相支撑。

动情：依靠动感及由此产生的动力，刺激消费者的感官，使之动情，从而激发消费潜能。

娱乐购物

时间消费:24小时全时间服务

娱乐消费:舒适性、便利性、娱乐性

“三动”商业:动力、动感、动情

（三）“一站式消费”的消费概念

规模宏大、多业态、多业种的组合，让消费者可以在此买到所有需要买到的东西，不需要再到其他地方进行购物及消费，满足人类的全生活需求，即所谓一站式，也就是一个地方能够完全解决。（注：这里指的是“一站式消费”，而不是“一站式购物”）

（四）定位依据

1、位置依据

本地块所处区域为漯河市核心商业区，交通便利，人流较大，地理位置优越，便于形成标志性的商业物业。

2、业态依据

整个漯河市的商业缺少大卖场与大型购物中心（较大的只有亚细亚、小胖量贩等），并且经营手法单一，商业

设施功能单一，缺乏集休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游为一体的大型专业化商业消费场所，商业需求与目前的商业现状形成显著的矛盾，有利于本项目的定位。

3、购物习惯

根据消费者的消费特性，其对购物的附加价值要求越来越大，仅购物功能已远远不能满足需求，需要一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型商业场所。

4、市场依据

（1）根据区域分析，本案的商业辐射力可扩展到周口市、驻马店市、平顶山市等周边城市。

（2）通过购买力指数的计算，漯河市潜在的消费市场前景广阔。（附：漯河市购买力指数为213295.6，与周边地市相比是较高的）

（3）通过商圈分析的两大指标可以判断，本案为漯河市的核心商业圈。（附：商圈饱和度及商圈营业潜力分析见《宏观状况分析》）

（4）根据漯河市每年10%的经济增长速度预期，预计漯河市的商业也将以高速度发展。

二、市场经营定位

本项目的市场经营应如何开展？也就是最终与购物者每天见面的型态与商品是什么样？需要对市场经营进行定位。总体来讲，可以形成“五大经营主轴”与“三权分离”的经营模式。

（一）五大经营主轴

1、以购物零售、批发与娱乐消费带动整个区域经营

通过一个购物中心（mc）的开发，能吸引大批人流，同时以欢乐为主题（only one）的步行街与广场，以及电影院等其它的娱乐设施，保持整个高人流的持续性，使每天每个时段都有相应的人群能够在此享受到购物所带来的乐趣。

同时，通过对周边区域的辐射，形成一个商品的集散地，让批发与零售互动起来。

这是整个商业城开业经营的关键所在，因为漯河市区缺乏一个高级的娱乐场所，又需要一个时尚时髦的购物空间，要借助此区域原来的商气，并进一步扩大人气，形成对整个漯河及周边区域购物消费的垄断性。

2、全天侯24小时服务

在本区域内，要建立一个24小时全开放的欢乐步行街，建立夜市，吸引人们夜晚到这里购物与交流；同时，将某些娱乐休闲、餐饮的业态也可24小时开放，以带动商铺、专卖店的开门时间延长，争取做到24小时全天候营业，形成一个真正的“不夜城”。

也可以通过各种各样的文艺表演，将娱乐的刺激节目放到夜间举行，以刺激人们在夜晚也能前来观看并购物。

3、多业态、全业种的优化组合，带动全方位的梯级消费

地处市中心的双汇商业城，要树立一个大区域的辐射功能，结合漯河市每年购买力消费金额有限等问题，必须多业态、多业种进行全面组合，形成购物消费就到双汇商业城的习惯，无论年龄、性别、职业、收入等各阶层的消费者，在双汇商业城都能得到自身的满足，形成一个立体的全方位的梯级消费。

在业态上，购物中心、专卖店、超级市场、便利店、酒店、名店街、门面店等一应俱全。

在业种上，各类商品、娱乐观光、旅游、健身、休闲、餐饮、教育、文化等都能在此买到享受到，也即“化整为零、变大为小”的经营模式。

这样，才能使整个商业城的经营收入得到全面的保障，一直都处于一个全方位营业中，使每一个人都能得到各种各样的满足。

4、寓教于购与乐之中——体验消费

将娱乐化的教育引入到整个商业城的对外经营中，这将是一大特色，也是一个新的发明。比如，可以开设各种各样的讲座、培训班，可以对各种人群定期举办产品知识、消费保护的讲座，也可以将一些餐厅、娱乐场所英语化，形成一个独特的地方；在双休日、节假日，可以进行各种各样的智力游戏活动，让消费者亲身参加，实施“体验消费”，提高消费者的积极性，以带动整个商业城的人流不断。

5、闹中取静的休闲场所

作为漯河市的核心商圈，其人流、物流较大，主流是热闹的，而在繁华与热闹的双汇商业城，消费者不但能感受到

这种繁荣，同样也要可到酒吧、咖啡屋等享受到“闹中有静”的独特。

（二）“三权分离”模式

所谓“三权分离”就是产权（所有权）、经营权、管理权的三权分离，这就需要双汇地产在商业城的经营管理上成立两个专业公司，一是物业管理公司、二是商业管理公司，而且要形成以下格局：

这就要求业主与客户在购房与租房进场时，都要有相应的章程与合约约束；必须按照统一的业态、业种布局以及统一的管理模式进行，方可保障商业城的繁华与效益。

同时，可以将购物中心（m c）及其他商铺分为三类区域：

自由区：购铺者可以自由经营。

限制区：对购铺者的经营品种进行限制，只限于自营者。

统一区：对投资购铺者的一种限定，只售产权不售使用权，由商业管理公司进行统一招商。

三、功能定位

作为180亩的商业地产项目，尤其是在漯河这个核心商圈内，不可能使其功能单一化，必须按照目前最新的商业发展趋势，要赋予其较强的生命力。

所以在功能定位上，必须采取混合功能定位的手段进行，即混合“购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、科技、办公、观光旅游、服务”等9项功能为一体，形成一个互动的动力型商业地产。

（一）购物

各种各样的商业设施，让人们能购到自己能买得起、想买的东西，使人们得到一种购物的乐趣及满足。

（二）娱乐

目前，购物场所正在从单纯的商品销售空间向滞留型、时间消费型转变；同时，需要有一个持续力强的集客设施及手段，设置相应的游乐设施，人们在购物的同时享受到一种欢乐与快乐，将娱乐融入各种零售活动中去，能够每天吸引大量的人流，比如可以设置迪厅、卡拉OK量贩等场所。

（三）餐饮

人们购物、逛街需要较长的时间，在消费者感觉到饥饿时，能够找到餐饮店，而且餐饮店有一流的美食。

可以在商业城内设定一个“美食主题公园”，将各种地方风味小吃引入，并配以麦当劳、肯德基等快餐店的进入，形成商业城内又一大经营主体。

（四）休闲

在双汇商业城内，有酒店式公寓、酒吧、咖啡馆、电影院、SPA、健身、棋牌室等休闲空间，让人们在市中心能够闹中取静，因为休闲产业在2年后将是一个有发展空间的行业，让人们在购物娱乐以后可以享受休闲所带来的休息。

（五）文化

整个商业设施、商业街、建筑风格、小品等处处体现一种文化，提升整个商业城的品位，使人们在购物等其他活动的同时，能感到一种时尚，一种地位。

所以，商业城要有流行的时尚文化，有沉淀的沙河文化或中原文化，有引进的洋文化；有高雅文化的品位提升，有市民文化的人群效应等等。

（六）科 技

科技在现代集群商业中的地位已越来越重要。商业城可由虚拟和实体资源交叉整合，满足人们上网购物、上网娱乐的需求，这样不但服务顾客的功能无限延伸，更可扩大服务对象。例如，透过虚拟广场，坐在计算机前的网友可以上网查询最新商品信息，享受在线购物的乐趣等。

（七）办公

作为一个大型的商业群，办公功能是其不可或缺的一项，本项目在设计时即应考虑到此，可以建一部分商务公寓，使其兼具办公及居住功能，为部分需要办公的商户或外地商家代表提供便利。

（八）观光旅游

漯河缺乏相应的旅游资源，作为此地方要成为一个观光旅游的好地方，only one的欢乐金街以及欢乐广场、漯河之窗、各种风格不同的商场都能够成为漯河市观光旅游的一个特色地方。

（九）服务

要强化商业服务的理念，“客户至上”要成为真正的现实，在每一个环节，每一个过程对各种各样的客户都要进行优质的服务，比如可以建立“一对一市场”服务，能够为每一个对象提供各种各样的服务。

所以，双汇商业城针对以上九个方面的复合体，可以形成漯河经济区域的“五大中心”：

1、形象中心：漯河市的一个形象窗口与中心。

2、购物中心：漯河市最大的商业中心。

3、娱乐休闲中心：漯河市区娱乐休闲中心。

4、生活中心：漯河市区的新生活中心。

5、消费中心：漯河市生活消费中心

总之，双汇商业城所努力的目标，在于能够改变漯河人的生活方式，成为促进第三产业蓬勃发展、提升市民生活水平的基础设施，在功能上是一个“三合一”的功能模式：

1、生活产业

双汇商业城的诞生将改写漯河的商业历史，改变漯河市民的购物方式及生活方式，能够有力促进漯河市第三产业的发展，根据“九项混合”及“五大中心”，使双汇商业城变成一个生活产业，创造一个新的经济圈。

2、房地产业

双汇商业城是一种动力型的商业地产，本身就是一种房地产业的开发；同时，会带动整个周边地区房地产业的开发与土地增值，促使漯河中心区域的地位提升。

3、政府职能

双汇商业城的开发又是漯河市政府的一大举措，必须要充分利用政府资源，发挥政府的职能，争取各种优惠政策，协调各个部门关系，即是政府的形象工程，又担当着政府职能的角色。

四、业态定位

双汇商业城的开发将会对“漯河核心商圈”的经营业态进行重整。

依据产品定位、品质定位和功能定位，本案的业态定位应采取“新、全、优、动”的策略。

（一）定位策略

1、新

引进全新的商业业态，比如大卖场、专业商场、购物中心等业态，并以“时间消费”等新的商业开发理念，同时引进休闲的茶馆、咖啡店与健身的健身房、大浴场等经营项目，使业态互动起来，形成一个新的商业业态。 

2、全

业态比较全面，从购物中心到专业店、超级市场、便利店、专卖店、家居中心等，批发和零售相结合，形成大的区域辐射力，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合场所。

主要经营业种可以囊括服饰、家电、家具、手机、鞋业、建材、药店、花店、五金、书店、音像、化妆品、珠宝、工艺品、眼镜、家庭装饰品、箱包、酒吧、餐厅、美容美发、健身、洗浴、歌舞厅等，各种业种可以相互交叉经营，这样可以增加双汇商业城的丰富性和精彩性。

3、优

在业态选择上，从整个漯河市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个优势商圈。

双汇商业城要形成多种优质业态格局，而且各种业态的整合将要产生巨大的信息流、人流、物流和资金流，并产生单一业态所无法比拟的经济效益。

4、动

即“动力、动感、动情”，在业态的选择上要形成互补、互动，形成购物、娱乐、休闲、餐饮交叉经营，从而形成“时间消费”概念，延长经营时间，增加经济效益。

（二）零售业态分类

1、购物中心shopping center（s. c）

以国内一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体的多功能商场，以租赁为主的经营模式。可建四层：

一层：珠宝、化妆品、高级服饰、品牌皮鞋、箱包等

二、三层：超市大卖场

四层：儿童天地、餐饮

2、专卖店exclusive shop（e. s）

以品牌商品为经营对象的专业店。

3、专业店speciatity store（s. s）

以品类划分为家电、居家、建材、电脑、鞋帽、箱包、珠宝等专业形态，以平价大量销售，更具连锁规模效应。

4、家居中心home center（h.c）

形成家装、家具、家庭装饰等为一体的店铺。

5、便利店convenience(cv.s)

主要以民生必需品、日用品为主的店铺。

（三）娱乐业态分类

娱乐业态的规划在整个商业城的地位是举足轻重的，娱乐业态可由以下组成：

1、室外

①欢乐金街

②欢乐广场

③摩天轮

④激光水幕电影

2、室内

①电影院（可与香港华懋或奥斯卡合作）

②动感酒吧

③卡拉OK量贩

④网吧

⑤儿童游戏厅

⑥蹦迪

（四）休闲业态

休闲业态是一个补充，也是双汇商业城的一个特色。

1、酒店式公寓及商务公寓

2、健身房

3、茶馆

4、咖啡馆

5、大浴场

6、SPA

（五）餐饮业态分类

整个商业内的餐饮可分为三类

1、快餐业

①国际快餐业（如麦当劳、肯德基）

②风味快餐业

2、专业餐饮

3、美食广场（公园）

以上餐饮的分布原则 

1、室内与沿街相结合。保证购物中心、大卖场内有适当的餐饮，沿街门市也要有。

2、整体分散、局部集中。从整个商业城平面看要适度分散，以保证消费者能顺利消费，但具体到某一区域分要相对集中。

3、高、中、低档齐全，以适应不同人群消费。

（六）配套业态分类

配套是整个商业城所必不可少的，总之，双汇商业城的配套业态要丰富。

如果将业态业种结合起来，可以分成以下十个板块：

1、第一板块：庭院式商业步行街（区）板块

2、第二板块：购物中心板块

3、第三板块：娱乐板块

4、第四板块：文体用品板块

5、第五板块：餐饮板块

6、第六板块：酒店式公寓板块

7、第七板块：专业大卖场（主题商场）板块

8、第八板块：“漯河之窗”板块（可供展示的企业如双汇、银鸽、3515厂、烟厂、奥得利、南街村、龙云、汇通、凯利农、奥凯饮料等）

9、第九板块：小商品市场板块

10、第十板块：配套服务板块，具体如下

（1）工商用房

（2）税务用房

（3）银行

（4）办公、管理用房

（5）垃圾中转站

（6）停车场

（7）厕所

（8）治安室

（9）IC卡电话

（10）报刊厅

总之，商业城的业态要齐全，并且以上业态的布局要做到集中与分散相结合，形成互补。

业态示意图：

五、建筑产品定位

由于双汇商业城的多种组合业态以及全方位的业种，这就要求建筑产品也是多种多样的，具体定位如下：

（一）多种建筑型态进行巧妙组合

1、商业街建筑型态

此部分又分直线式商业街、庭院式商业街、自由式商业街、商场店铺商业街，商业街都是由多种店铺构成，以2层为主，局部3层。（其中，局部三层是为了避免建筑太单调而做，第三层可作为办公或居住用，以稍高于成本的价格出售）

2、购物中心形态

3、专业大卖场（主题商场）形态

4、标志性建筑物

（二）建筑风格要多样化

双汇商业城要成为娱乐、观光旅游的地方，从建筑风格上一定有文化品位，二要有特色，在建筑风格上：

1、中国传统建筑与现代建筑结合。

2、借鉴国外异域风情的主题商业街，在不同区域有不同的建筑风格。

3、各种风格在不同区域需表现不一样，要根据时空变化而不断变化。

（三）建筑材料的品质

要形成高、中、低三档，以中档为主，高档要考虑某些点，形成“脸面”上的东西；要充分考虑造价成本的低廉性，多用替代品，粗料精做，一定要结合漯河的实际。

（四）商铺面积

要根据不同业态要求有相应的商铺，同时要以中小商铺为主，以吸引大量的投资商。商铺面积建议如下：

1、临街一层：40—60平方米为主

2、一二层联体：80—120平方米为主

3、产权商铺：50—70平方米为主

六、区域定位

区域定位是指双汇商业城的客户区域与市场范围，从整体上来讲，要锁定四个区域市场。

一、漯河市区市场

包括漯河市区范围内的区域市场，主要为经营类。

二、漯河市周边县级市场

包括临颖、舞阳、西平、上蔡、西华等县的客户，主要为投资+经营类。

三、河南省其他地市市场

包括郑州、驻马店、平顶山、周口等省内其它城市，主要为投资+经营类。

四、国内其他城市

比如浙江、江苏、广东、福建等沿海城市，主要为投资类。

区域定位：

七、时间定位

购物是商业城的第一大功能，本案要成为一个新型购物场所，有别于大商场在营业时间上的限制与管理上的封闭性，商业城较专业市场更丰富、更精彩，有着开放、舒适和安全的购物环境，而且夜间同样可以购物，其消费者的快乐性可得到充分满足。

在本区域内，要建立一个24小时全开放的欢乐步行街区以及欢乐广场；同时，将某些娱乐休闲、餐饮的业态也可24小时开放，以带动商铺、专卖店的开门时间延长，争取做到24小时全天候营业，形成一个真正的“不夜城”。

每天：24小时开放

每周：双休日精彩活动

每月：节假日特别活动

八、配套定位

双汇商业城商业区的配套的定位，包括景观配套、文化配套、健康配套、休闲配套、商务配套、生活配套、服务配套、照明设施、服务设施等配套的定位。

景观配套：包括休闲树林、绿化与盆栽、小品等，形成有特色的旅游功能

文化配套：包括文化墙、表演舞台、雕塑小品等

健康配套：包括室外健身器、室内健身房等

休闲配套：包括咖啡屋、酒城、迪厅、影院等

服务配套：包括银行、税务、工商、邮局服务等

商务配套：包括传真、网络中心、文印店等

照明配套：包括道路照明、景观照明、屋顶照明等

整个商业区的配套设施要与双汇商业城的品质相结合，而且在每个独立的商业区内，其配套之间不要重复，要互相补充，形成一个大的整体。

九、市场地位定位

双汇商业城在整个漯河市场上的地位表现要做到以下三个方面：

1、唯一性

本案的总定位为“核心商业圈·混合商业区”，其主要是本案位于漯河市人民路与交通路商业黄金十字架区域，核心商圈及多种经营业态，来体现本案的唯一性。具体如下：

（1）位置：处于人民路、交通路核心区域，漯河市的传统商业区，地段规模唯一。

（2）规模：占地180亩，无论在漯河还是国内同类城市都属唯一。

（3）品位：无论从建筑风格还是景观小品，要做到漯河独一无二。

（4）业态：零售、娱乐、休闲、餐饮、配套等业态齐全。

（5）服务：强化服务，朝着照顾所有市民的全方位生活需求努力，提供方便、快捷的现代化服务，为经营者、消费者创造价值。

2、领跑性

本案不仅是“新商业的领跑者”，而且引导漯河市“商业步行街（区）”的开发、建设与经营，具体表现在以下两个方面：

主题概念的领先性

“核心商业圈·混合商业区”的主题概念新颖、鲜明，切合本案的特征与漯河市场需求的实际情况。

商业转型的领先性

“混合商业区”就是混合的、多元化的商业，其领先性表现在商业环境、商业文化与休闲文化等方面。

3、超值性

在市场竞争中，价值的高低是争取目标客户的关键因素，双汇商业城项目的景观配套、休闲配套、生活配套、服务配套等是本物业的价值所在，因此双汇商业城是物超所值的。

十、价格定位

勤俭商业步行街的价格制定，要在满足物业土地、建安等成本和基本利润的基础上，充分考虑周边项目的竞争状况及竞争楼盘的价格、品牌影响，依据项目市场定位，制定恰当、合理的销售价格。

对于本案的价格，在兼顾产品成本与价值的同时，还要综合考虑以下几个因素：

市场价格

市场预售期内的价格定位不可过高；

项目总体价格走势应平稳攀升。

竞争优势

面积大小拉开价格水平；

位置朝向拉开价格水平；

楼层高低拉开价格水平；

结构设计的差异化拉开价格水平。

目标利润

将整个销售期合理地划分为几个时期；

每个阶段平均上调2-3个百分点；

涨幅频率不宜太大，应采用频率快、幅度小的策略；

涨幅频率不宜过分平均化。

从双汇地产长远发展战略来看，目标利润应最佳，定价时充分考虑成本因素，通过界定最佳价位，争取利润空间。另外，还需要密切关注以下市场因素：

随着沙河购物广场、小胖购物中心、光明路市场的亮相，漯河市商业用房房源的供应量将会逐渐增加。

本案附近的沙河购物广场，一旦进入实质性开发阶段，将会对本项目产生威胁。

光明路市场的拆迁改造，将会使漯河市商业用房供应量急剧增加。

沙北区的发展，将会吸引大部分投资者的目光，必将分流一部分投资型客户。

上述因素均会对本案造成很大压力，考虑到漯河的市场容量有限，因此针对本案，必须采取市场撇脂者的策略抢占市场，即以中等偏上价位，迅速切入市场，并快速抢占市场份额，扩大勤俭步行街（双汇商业城）及双汇地产的知名度。

根据实际情况，本项目的价格应分为六级价格体系：

一级价格：1—1.5万元

二级价格：0.8—1万元

三级价格：0.6—0.8万元

四级价格：0.5—0.6万元

五级价格：0.3—0.5万元

六级价格：0.2—0.3万元

十一、客户定位

由于本案位于漯河市中心区，周边商业氛围浓厚，配套设施齐全，故在定位上应尽可能地考虑扩大项目的客户层面，面向市场多阶层的需求，创多元化、多功能化的市场路线，以保证本案的长久之市场竞争及影响力。

（一）客户类型

1、“投资型”客户

商铺的投资收益远远大于住宅，核心商业圈的商铺更是稀有和珍贵，因此这类客户将占绝大多数，他们购买商铺主要是用于出租收益，此类客户占65%。此类客户需求特点为：

（1）面积40—60平方米

（2）单价8000—10000元每平方米

（3）总价40—50万元

（4）8—10年收回投资

（5）担心问题是能否顺利出租

2、“经营型”客户

这类客户购买商铺主要用于自营，他们看重的是本案的核心商业位置和独特经营环境，此类客户占18%。此类客户需求特点为：

（1）面积40—60平方米或60—100平方米

（2）单价6000—10000元每平方米

（3）总价30—50万元

（4）担心问题是经营人气及招商管理问题

3、“投资+经营型”客户

这类客户置业，一方面是出于目前经营的需要，另一方面是出于将来扩大经营和投资的考虑，此类客户占17%。此类客户需求兼有以上两种客户的特点。

（二）客户区域来源

1、漯河市客户

这类客户对本案的商业位置和经营环境了解最多，因此，他们将占据目标客户中的大多数，此类客户占65%。

2、漯河周边县市客户

这类客户本身距离漯河不远，为了扩充经营规模而购置或承租本项目物业，此类客户占20%。

3、省内其他地市客户

此类客户为了转移或者扩大经营范围，或者出于投资考虑置业本项目此类客户占10%。

4、省外客户

这类客户也是为了转移或者扩大经营地点（尤其是沿海的一些商户，想到漯河经营，进行规模性批发）或者出于投资考虑置业本项目，此类客户占5%。

附表一：

客户类型投资型经营型投资兼经营

比  例65%18%17%

附表二：

客户区域本市周边县市其他地市省 外

比例65%20%10%5%

十二、品质定位

作为本物业的品质定位，要体现在以下两方面：

（一）打造“五品化商业”环境

1、品质化

精选高品质建材，注重施工质量。对建筑要素进行全过程、多环节准确监控，实施全程质量监督，打造“过程精品”，要做到“质量第一，产品第一”。

2、品位化

注重产品细节，处处体现高品位，具有较高的文化含量，给人一种与众不同的卓越感，要让商户有前所未有的经营与置业自豪感。

3、品牌化

项目要成为品牌物业，成为漯河市家喻户晓的商业物业品牌，并且要成为一个典范、成为一个成功的模式。

4、品性化

项目要成为“多品性”的物业，即在总体规划、外立面、户型设计、绿化景观、配套设施等方面都要令人耳目一新。

项目要成为“高品性”的物业，即要有较高的性价比，让购房者感到物有所值，甚至物超所值。

5、品德化

主要从两个方面体现：

一方面，开发商具有优良的品牌，具有诚实守信的良好口碑；

另一方面，在本案经商的商户具有高尚的经营水准，能形成良好的经商风气。

（二）打造科技商业

要想使本项目在市场中取胜，必须从施工建材、管理服务、配套设施、空间布局等各方面入手，采用“四新”技术（即新工艺、新材料、新科技、新设备）成果，精心打造科技物业。

1、智能科技：远程监控、自动喷淋、防盗报警、三表出户、智能收费等。

2、虚拟网络和实体结合：构建虚拟广场提供在线实时服务，设置信息服务站等供消费者使用。

3、管理智能：管理中心与业主（经营者）实行网络连接，及时进行信息反馈与沟通。

（三）特色商业地产

勤俭步行街（双汇商业城）应成为漯河市特色的商业项目，在立面设计、现场包装、广告宣传、经营业态与手法上均应体现这一点。

十三、价值定位

勤俭步行街（双汇商业城）在整个漯河市场上的价值表现，要做到多种价值的结合：

（一）政府价值

本项目为政府的重点工程、民心工程、形象工程，是漯河市的名片，顺利开发有利于提升政府形象，提升政府价值。

（二）消费者价值

项目建成后，能够给所有漯河市民带来购物的乐趣与享受，让消费者在此购物能感到自豪与荣誉。

（三）投资者价值

目标客户中有很大一部分是投资型客户，本项目的开发要能实现商铺投资的最大回报，并且能让后续投资者放心。

（四）经营者价值

项目不但使投资者受益，而且要为经营者带来价值，只有这样才能保证可持续的经营与繁荣。

（五）开发者价值

本项目的开发，要为开发商带来丰厚的回报。

（六）社会价值

本项目要成为河南省商业开发的标准，中等城市商业开发的模式，并且要整合一大批资源，成为社会的一种优良资产。

结论

本项目应是漯河市一个优秀出众的楼盘，一个能在产品、招商、销售、消费、服务等各方面为漯河市房产市场带来活力的楼盘，其关键是在实施操作中能够贴切贯彻执行，不能偏离本市场定位，否则会带来很多不利的影响。

通过此定位的实施，本项目可以成为漯河市商业地产市场互动力强、综合效益显著的楼盘，并且能够构成一个强大的商业地产系统。

《漯河勤俭步行街市场开发策略》

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《漯河勤俭步行街营销推广框架方案》

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——温馨提示，以上为方案内容节选——