玖龙府营销思路

以下方案以摘选方式展现：

一、本项目目前所迫切解决的问题：①购买客户的引流问题②意向客户的促进和促成成交的问题；

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二、项目目前定位为改善型楼盘。从目前营销包装上不到位，到访者没有看到与改善型楼盘相关的智能配套升级、建筑规划升级、景观规划升级、户型设计升级、居住舒适度升级和物业服务升级等，与“改善”相匹配的任何元素没有任何展现。

……

三、要从“我们目标客户是谁？”、“他们为什么要买房？”、“他们为什么要在我这里买房？”、“我们能给他们什么样的产品和价格”等方面系统解决目前所遇到的症节。

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四、组合拳。拳拳击中“营销症节”要害。

（一）销售现场包装

1、道旗引流；

2、外围围墙包装；

3、户外大屏广告；

4、楼体发光字；

5、……

（二）工地现场包装

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（三）“两个营销网红点”包装

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（四）抖音营销宣传团队的组建

……

（五）物业管理公司升级

（六）出街价格，现斟酌商榷

魏园营销思路

首提本思路的几个关键词：

1.保证一个经营主题

2.整体档次定位高端

3.商家独立式经营

4.要先招商再销售

1、保证一个经营主题

建议定位为社服性商业。也就是在这里吃、喝、玩（KTV）、休闲（洗浴、足浴）、商务会议、住宿，一站式满足。

北边楼定位餐饮：中式餐饮+西式餐厅+西式快餐+咖啡厅

中式餐饮，包括当地特色中式餐厅、老字号中式餐厅和全国品牌中式餐厅连锁等；西式餐饮，类似豪享来、豪客来牛排、威斯蒂娜西餐厅快餐和俄式厨房等；西式快餐，类似德克士等快餐；品牌咖啡厅，类似如迪欧、星巴克等。

南边楼定位洗浴+足浴+KTV+商务会议（大、中、小各类）+星级宾馆

2、整体档次定位高端

3、商家独立式经营

优势，化整为零，提高经营的灵活性和降低整体经营运营难度。

各商家之间独立经营，需解决以下2个问题。

对魏园现状来说，需要解决商业体垂直交通的问题（即客户上下流动的问题），建议在临路处留各商家经营门面大厅，采用增设观光电梯和室内旋转步梯的形式解决各商家垂直交通的问题。因为目前的现有的几部电梯和步梯应该是消防要求所设，还不能满足正常营业所需。

另一个是上下水的问题，目前暂时不要动，等招商完成后统一解决。

4、要先招商再销售

要先招商再销售。先成立一个招商部，建议有一个经验丰富的实力招商人员带领团队，在完成商家招商的筛选后，这时各商家所需楼层的面积也相应确定下来，这些条件具备以后，再对各商家的体垂直交通和上下水进行改造。

各商家正常经营后再落实销售工作。销售时尽量按各商家各自所用面积整体销售。

这样，顺理成章，完成本项目变现。

这两天郑州的永威·西棠出了大问题。这项目开发商是永威和金桥合作开发，郑州西四环的楼盘，当地区域价格也就是1万2、3左右，所有的买房人就冲着永威去的，这样西棠开盘以来一路以1万8、9的价格强劲热销。现在永威要拆资，西棠前2000名准业主立马抵制，网上也一片叫骂：谁认你金桥。前后都是一个楼盘，为什么会这样，说明白了，大家能接受这个楼盘和价格也就是认可永威的三宝：永威品质、永威景观和永威物业 ，这三点才是能够调动购买客户热情的关键，也是楼盘热销的密码。好了，刘总，晚安。