楼市话山论见：房地产税改革的脚步正在加快，税改试点或快于预期

房地产税改革的脚步正在加快，税改试点或快于预期

近日，财政部官网发布一则消息，财政部、住建部等4部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

房地产税一直是全民关注的热点。在近五年的两会《政府工作报告》中，2019年首提“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。彼时，房地产税成为市场热议的话题，市场普遍预期房地产税立法工作将提上日程。但由于房地产税立法是一项长期且复杂的工作，因此过去几年房地产税处于“断断续续”被提及的阶段。纵观2020年和2021年两会《政府工作报告》并未提及房地产税，预示着房地产税立法改革并未明确日程表。

尽管如此，近几个月来，监管层对房地产税表态明显变得频繁。加上此次座谈会，今年以来监管层已四次提及“房地产税”。尽管房地产税距离全面征收仍需较长时间周期，但基于2020年下半年以来，楼市、地市处于“失控”状态，因此，“十四五”期间或是推进房地产税立法和改革的窗口期，试点城市或将快速扩容至“热点”核心城市，并体现一定的政策力度。

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年内已四提房地产税改革

首提房地产税改革可以追溯至2003年，彼时，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”即对房屋持有环节进行征税，类似后续出现的“房地产税”。

由于全国推行的难度较大，直至2011年1月“房产税”正式落地，上海和重庆同时宣布启动房产税试点，对个人住房征收房产税。

2013年底，十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。概念内涵也从“房产税”完善至“房地产税”。

房地产税的内涵也逐渐丰富，广义上是指一切与房地产经济活动有直接关系的税，涉及土地征收、公开招拍挂、房地产开发、房地产交易、住房租赁等多个环节，包括城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、房产税等。

但自此以后，房地产税改革的声音日渐弱化，试点城市范围也并未继续再扩容。

2019年两会《政府工作报告》首提“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，“推进房地产税立法和改革”已成为监管部门的重点工作。

2020年以来，针对房地产税改革的内容多了起来。11月和12月，财政部部长刘昆曾两次公开表示“积极稳妥推进房地产税立法和改革”

直至2021年前五月，已四次提出房地产税改革。在此之前，3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确将“推进房地产税立法”纳入工作重点；4月7日，财政部财税司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革；5月6日，刘昆发表的文章中表示，“十四五”时期的重点工作，包含“推进房地产税立法和改革”。

叠加财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，预示着作为财税体制改革重要环节的房地产税，相关立法及改革工作并非搁置，2021年有望取得实质性的进展。

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房地产税将成为有利的政策工具

统计局有数据显示，我国户均家庭拥有房子为1.5套，对于普通购房者或者房产持有人而言，普遍理解为狭义的“房产税”，即类似于上海和重庆针对个人实施的“房产税”。

供职于一家互联网企业的刚需青年李敏（化名）担心房产税“一刀切”，他认为作为刚需，已经费尽力气买了第一套房子，前期交易税、契税已经是一笔不小的开支，如果还要交房产税，对刚需来说税种太多，购房成本和持有成本增加。

而来自一家国企的徐晨（化名）则支持房产税城市扩容，他认为房产税早就应该出台，不然房价不会涨的这么快，过去很多城市房价是被投资客炒上去，房产税一出台对他们而言将是致命性打击。

从上海、重庆试点情况来看，上海房产税征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房；非本市居民家庭在本市新购的住房。税率则是在0.4%和0.6%两档。重庆则针对个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房征收房产税，税率为三档：0.5%、1%、1.2%。两地均给予了一定的住房扣除免税面积。

而目前所提的房地产税则更倾向于广义上一切与房地产经济活动有直接关系的税，其中包括房产税。

基于2021年楼市、地市“失控”，市场似乎陷入越调控越上涨的怪圈。上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累计成交较2019年同期翻倍增长，核心区位的限价盘、豪宅频现抢购潮；而在土地供应“两集中”之后，土拍整体热度并未如期下降，核心区位的热门宅地更是频频到达限价上限。

因此，此阶段或是推进房地产税立法和改革较佳的时间窗口期，房地产税有望成为全面落实稳地价、稳房价、稳预期的重要政策工具。

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房地产税落地仍需时间

房地产税是一整套制度改革，改革的宗旨在于简化税制，避免重复征税，并提高征收效率。可以期许的是，未来房地产税将成地方主体税种，并将逐步取代土地出让金收入，成为地方财政收入的重要组成部分。

四部门座谈会更多的具有风向标意义，这是自2011年之后重提“改革试点”，从当前房地产市场的管控思路看，“解决大城市住房问题”成为今年的发展思路，或意味着大城市先行试点的可能性较大。

值得注意的是，今年的《政府工作报告》并未提及市场关心的房地产税，可以说也是给整个行业吃了一颗定心丸，再加上基于税收法定原则，只有完成房地产税立法，才能征收房地产税。而在全国人大常委会公布的2021年立法工作计划中，也并未提及房地产税立法，立法草案的起草、修改、表决、通过等程序皆非易事，预计房地产税距离全面征收仍需经历较长的时间周期。

结合以往“稳妥推进”的说法，短期内房地产税暂时不会推出，但从目前形势来看，房地产税改革的脚步正在加快。

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房地产税将扩大试点城市范围

鉴于上海、重庆两城率先试点对个人征收房产税，征税侧重点则有所区别。其中，上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象。

业内认为，房地产税或将分步推进，逐步扩大试点城市范围。

譬如，在当下市场持续火热的核心一、二线城市率先试点征收房地产税，随后再推广到弱二线以及三、四线城市。而在总结上海、重庆的经验基础上，下一阶段试点城市或将适度扩大房地产税征收范围，并体现一定的政策力度。

对于购房者而言，征收房地产税意味着调控措施从交易环节延伸至持有环节，随着持有成本的大幅增加，势必将打压市场投资炒作氛围，引导潜在置业群体理性购房消费，逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

长期来看，房地产税乃是房地产长效机制的重要内容，既能让住房回归居住本性，又能调整房地产业定位，改变城市经济发展过度依赖房地产业，更好地实现房地产市场平稳健康发展。受此影响，未来房地产行业“吸金”效应将明显下降，届时银行业金融机构将把经营重心和信贷资源从偏好房地产转移到实体经济领域。

从种种表态和时间节点来看，“十四五”期间房地产税落地已是大概率事件。但落地仍体现在试点城市，部分“热点”城市将率先推出房地产税试点。比如已具备房地产税收改革条件的上海、深圳等，此外，从市场层面而言，短期内房价涨幅相对较大的热点城市均有可能试点征收房地产税。

房地产税改革是中国房地产发展到一定阶段的必然产物，其作用值得肯定与重视，一方面，房地产税能够对过去十年来房地产泡沫产生一定的消除作用，有利于房地产行业稳定健康发展，对未来十年健康发展有一定的推动作用；另一方面房地产税出台后也会衍生出一些其他有影响力的新规，从而促进住房回归居住本质，重塑房地产行业定位。

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