楼市话山论见：经营贷违规入楼市迎大排查 小微贷款或从个贷回归对公

“意料之外，情理之中。估计接下来会对经营贷制定更详细的考核细则，各银行风控标准趋同，差异操作空间没有了。”3月26日，一位国有大行人士表示，

3月26日，银保监会、住建部、中国人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》）。《通知》指出，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款（简称“经营贷”）投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

3月25日，人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，要求保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，加强中小微企业金融服务能力建设，实现普惠小微贷款继续“量增、价降、面扩”。推动金融系统继续向实体经济合理让利，小微企业综合融资成本稳中有降。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

《通知》要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

多位业内人士对21世纪经济报道记者表示，此次《通知》进一步收紧了经营贷的审核标准，经营贷作为小微企业贷款的一种，从归口个人贷款更多向对公贷款看齐。

小微贷款更多从个贷回归对公

《通知》称，加强借款人资质核查，加强信贷需求审核。一位大行人士表示，一些大行、股份制银行多将小微等普惠贷款归类于个人贷款，用房地产作为抵质押方式。

该人士解释称，原因是，按照巴塞尔协议，个人贷款属标准化产品，可以免除评级，贷后管理也简单；对公贷款属于非标准化产品，商业银行对一般企业债权的风险权重为100%，远高于个人住房抵押贷款的风险权重50%。这使得一些银行在开展小微企业贷款业务中，更有动力将其归于个贷。但小微企业往往存在个人和企业资金难分的问题，确实容易出现资金违规使用的情况。

根据《通知》，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

“经营贷违规流入楼市，多为突击入股或新设空壳公司。对企业成立或受让股权时间短于1年加强审核的要求，增加了造假的成本，空壳公司违规使用经营贷基本可以杜绝。”一位大行深圳分行人士分析称，未来经营贷的审批“肯定会收紧”。

《通知》要求，密切关注借款人第一还款来源，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。坚持线上线下相结合，对贷款金额较大的，要通过多种形式全方面了解企业情况，进一步加强审核。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款，应符合互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

打击中介“一条龙”服务

《通知》要求，加强中介机构管理。建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。

此前，深圳曾通报经营贷问题，有的银行客户以全款一次性付清方式购买房产，次日设立企业，持股100%，持有房产刚满六个月即向银行申请房抵经营贷，其中有房地产经纪有限公司为其购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

“信贷资金涉及跨行、跨地区流动，银行穿透式监控比较难。”另一大行分行消费金融负责人表示，存在一些不良中介机构，提供所谓“一条龙”贷款服务，协助客户违规操作，规避监管用途。对于违规贷款中介，广东银保监局3月15日也发布风险提示指出，一些“贷款中介”冒用银行名义，通过短信、电话等方式，以“利率低”“时限长”“放款快”等诱导购房者，推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金，让贷款“曲线”流入楼市，并从中谋取高额中介服务费用，甚至非法套取和不当使用个人信息等，侵害了消费者合法权益。

《通知》要求加强贷款期限管理。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。加强贷款抵押物管理。要合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。加强贷中贷后管理。要严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

有关部门负责人在答记者问中说，当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。

对于后续工作安排，《通知》要求，要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，畅通违规问题投诉举报方式，及时共享并联合排查违规线索；要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

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