楼市话山论见：红档”房企不得拿地 楼市调控和“三道红线”挂钩

成都楼市的调控升级了。3月22日，成都市官方部门发布了相关文件，从土地、住房交易、金融等多个方面进行了新的调控。其中，“红档房企”无法在成都拿地，且中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、竞地价”的出让方式。市场方面，成都将“网红盘”的限售期限从3年延长至了5年，且法拍房也需要遵循相关的限购限售规定。此外，成都会针对热点片区、热点楼盘的二手住房发布二手住房成交价格参考机制。

不过，记者了解到，虽然一直未有官方消息，但业内已经多次传出“三道红线”自2020年8月份开始在重点房企试点，于2021年开始全行业推行。尽管房地产调控频发，但成都是首次将楼市调控与房企的“三道红线”进行联系。

“红档房企”无法参与土拍

3月22日，成都市住房和城乡建设局发布了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，新政共有16条内容。文件显示，相关调控是为了坚决贯彻“房住不炒”，促进成都市房地产市场平稳健康发展，持续保持生活成本竞争力，建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感。

首先，成都从对住宅用地的供应做出了调整。文件显示，增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上。同时，中心城区商品住宅用地严格执行集中公告、集中出让，切实稳定地价和市场预期。

值得关注的是，成都将加强对于土地竞买主体的资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都的土地竞拍。这则规定意味着“剔除预收账款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1”的红档房企无法在成都拿地。

“三道红线”的设置是为了防止房企出现财务风险。若以2020年的财务数据为指标来看，在销售额较高的50家房企内，约有14家为红档房企。不过，自2020年8月份“三道红线”的消息传出后，房企已在积极降负债。

同时，成都还深化了房价地价联动机制，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。

“相关调控有利于将高杠杆、高风险的开发商挤出市场，加强开发商降杠杆的意愿。预计未来限房价、竞地价也将成为常态，房企的利润空间也会面临售价和成本的双重压力。这项调控有利于经营稳健、融资成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍竞争热度和土地的溢价率。”贝壳研究院成都分院院长付跃华如此认为。

“网红盘”限售期限延长

除了针对土地市场进行了调控加码之外，成都还对住房交易市场进行了相关的调整。文件显示，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房销售期限由3年延长至5年。

此外，依据合同规定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。这两项调控意味着成都的抢手楼盘限售期限延长，且法拍房的限购限售同样从严。

另外一点值得关注的是，成都紧跟深圳的步伐，建立二手住房成交参考价格发布机制。在2021年2月份，深圳发布了同样的调控机制并已开始实施。目前，深圳的具体操作方法是相关部门在研究调查的基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并定期在官方网站等平台上发布。值得关注的是，调控对市场的作用“立竿见影”，新政后的深圳二手住房2月份的网签量环比1月份下降超过40%。

目前，成都在先期对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，并定期在官方网站等平台发布。

加强金融监管

进入2021年以来，多地发文对房地产贷款进行严格的管控。同时，严禁经营贷、消费贷等贷款流入楼市。文件显示，成都则同样要求银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

此外，成都还加强了对市场秩序的监管。文件显示，加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

信贷方面，热点区域和高价房源降温是重点。二手房成交参考价将作为银行房贷的重要参考，购房者的首付总金额将会受到一定影响。

除此之外，成都还加大了住房保障力度，采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。成都还在稳步推行装配式建筑和绿色建筑，全市新取得建设用地居住建筑工程项目原则上全面推行装配式建设方式和绿色建筑要求。

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