楼市话山论见：有专家说未来能买的城市和房子只有20%，你相信吗？

当我们知道房地产市场在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，在房价稳定大局的指导下，买房不用太担心房价会出现大幅度波动的情况，但是也不代表买房时就可以万事大吉蒙头就能买。这就对购房者的要求越来越高。众所周知，房地产市场虽然是整体稳定，但是另一个特点就是分化现象越来越明显。这就意味着不同的城市未来将呈现出非常不同的投资价值，购房者也需要根据自己的需要选择去买房。

比如，我们过去经常说很多三四线城市房地产市场没有前途没有未来，因为基本上没有人口流入，你看不到有什么资源和产业的衔接，从投资角度而言，确实是没啥潜力。但是我从来不说，这些城市的房子你就别买了。因为不同的人群需求不一样，有些人就是祖祖辈辈生活在这里，无论有没有投资价值，房子的居住功能是他们第一需求。如果在这样的预期下，其实没什么该买不该买，你只需要选好地段和开发商就行了。

今天单纯从投资角度讲，哪些城市未来有潜力，或者说比较稳妥，这是值得关注的。近日，国家统计局数据显示：2020年，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。而跟2019年对比的话，你会发现，54个城市二手房是上涨的，下跌的只有16个城市，说明2020年全国二手房市场的分化比2019年更加明显。“今后五年，房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数，即二八现象将逐渐呈现出来。”

总结一下，就是说未来5年，房价下跌的城市会越来越多，而且必将超过上涨城市的数量，这是一个房地产市场趋势，说白了就是下跌城市会越来越多。未来无论上涨还是下跌，都是楼市稳定的需要，基本上也不太会出现大幅度波动，这是底线。说到二八现象，其实这是19世纪末20世纪初意大利经济学家帕累托发现的。又叫二八定律或二八法则。他认为，在任何一组东西中，最重要的只占其中一小部分，约20%，其余80%尽管是多数，却是次要的，因此又称二八定律。

对于房地产的二八法则，经济学家马光远也曾表示，未来只有20%的开发商能活下来，20%的城市具有投资价值，20%的房子才值得买。只要你知道这个定律，蒙着头都会说，也不需要去测算，所以，即使购房者心里明白也没有多大意义。关键是哪些城市才值得买，哪些房子才能买呢？

能值得投资的城市毕竟是少数，我认为一线城市基本上可以大胆地买，哪怕你看到2020年像北京二手房价格都在降，也不影响你买房。包括一些新一线城市或热点的二线城市，这些城市都处在一个高度发展阶段，未来的潜力是巨大的。但是如果没有一个政策的引导，大概率会导致很多三四线城市萎缩，房子卖不掉，租也没人租。1月20日，2020年在北京上海深圳地区出现一千万到两千万以上的中高端房，房价涨得很好，这是由于避险型投资，大量的高净值人群的资产在进行避险型投资。这些城市的房价具有很强的抗跌性，中国前十八大城市的房价，在未来五到八年内，下跌的可能性几乎是零，它们有很强的抗跌性。

别误会，他可不是忽悠大家去炒房，因为他同时还表示，在今天中国的中心城市，无论是一线城市的北京上海深圳，还是像新一线城市的杭州，如果已经有一套或者两套以上的房子，如果不是为了改善住宅，不要再买第三套房子了。理由很简单，房子的资产增值已经大幅下降。

这是一个问题的两个方面，一方面这些中心城市未来下跌可能性不大，也就是说还是有很好的投资价值，但是不代表可以继续炒房，炒房这条路行不通了。当投资回报不划算时，让你炒你也炒不动了。任何一个专家的话都不能去片面看待，看一座城市潜力，或者看当地人口是否大量流入，资金是否大量流入，产业是否蓬勃发展，当然今天这些标准还是很笼统，需要购房者用心去感受，去考察，即使未来这些重点城市房价不会大涨，但是起码保值增值的功能还是有的。

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