楼市话山论见：住建部调研督导房地产工作，西安楼市或迎来连锁反应

 3月20日，一篇“住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作新闻报道”，就像那只“煽动翅膀的蝴蝶”，在陕西西安引起了房地产行业以及广大购房者的广泛关注，并引发一系列连锁反应！

昨日（3月23日），西安市住建局紧接着发布了《西安市商品房预售资金监督管理办法》，迅速引起强烈关注，特别是在住建部副部长刚刚来西安和成都调研督导房地产工作的背景下，更是引起了西安本地众多自媒体的多样解读。

这是一个什么样的信号？会给西安火热的房地产市场带来什么样的影响？

住建部副部长带队调研督导西安房地产

“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

倪虹指出，城市政府要落实房地产调控主体责任，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保党中央、国务院决策部署落到实处。要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。

倪虹强调，成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

倪虹要求，住房和城乡建设系统在深入开展党史学习教育中，扎实推进“我为群众办实事”实践活动。要落实新发展理念，实施城市更新行动，积极推进老旧小区改造，提升住房品质，提高物业服务水平，整顿规范房地产市场秩序，切实增强人民群众获得感、幸福感和安全感。

成都、西安两市政府负责同志表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实扛起房地产调控主体责任，增加住宅用地供应，强化二手房交易管理，坚决打击投机炒房，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设力度，多渠道筹集租赁房源，下力气解决新市民特别是青年人住房困难问题。

以上源自《中国建设报》2021年3月19日刊发的报道全文。

今年以来，全国多座城市的楼市高热动态引发高度关注。其中，广州、深圳等地严查“经营贷”违规入楼市的做法，就是代表性动作之一。

事实上，住建部副部长倪虹已经两次带队分别在1月、3月赴上海、深圳、杭州和无锡进行调研督导。

随后，1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，并在3月4日发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。

1月23日，深圳发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，并在2月8日发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。

3月3日，杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，这次《通知》也是在1月27日《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的基础上，再次趋严。

3月2日，无锡发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》。

过热的西安房地产

在全国“两会”刚结束并明确：“毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之际，本该低调、平稳发展的西安的房地产市场却“高调的不成样子”，成为了那只“出头鸟”之一。

国家统计局刚公布的全国70个大中城市2021年2月份房价数据，西安新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.9%，价格环比涨幅并列全国第四。至此，西安房价已连涨59个月，继续紧追北上广深，领跑新一线城市。

不完全据统计，仅截止3月24日，2021年一季度西安就已诞生了“山水·美树”、“高科麓湾”、“紫薇·云璟时光”3个“万人摇”项目。5个项目登记人数超过5000人（山水香堤、融创·宸阅和鸣、山水拾光、御锦城、中海曲江大城·君尚府），另有一众楼盘千人摇项目。

西安出了新房登记购买较为“火爆”外，土地市场也异常火热、地王频现。

3月1日，西安浐灞生态区一口气现场拍卖6宗349.569亩开发用地，共吸引招商、中海、碧桂园等40余家房企参拍，土地总成交价款共计47.09亿元，总成本价共计86.5亿元！该6宗地最终成交楼面地价均达1.49万元/㎡以上，其中最低的一块地楼面地价14919元/㎡，最高的楼面地价18989元/㎡。

而在之前的2021年2月19日，西安市曲江新区公开出让一宗土地面积116.892亩住宅用地，最终成交价格为“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”，溢价率为48.56%。该地块加上公租房配建费用、无偿移交基础教育设施建设面积成本等，楼面价将达24325元/㎡左右。

开发商频频高价拿地，面粉和面包价格难免失控。价值“人造地王”宣传造势之下，让西安房地产市场进入恐慌，市民买房热情再一次被调动了起来，再次引发打新热，各类“信用贷、消费贷”悄悄进入楼市……

这些因素叠加之下，住建部副部长带队来西安调研督导房地产工作也就成了必然。

西安的连锁反应

在这样的背景下，住建部副部长前来进行专门的调研督查，其“加强调控”信号十分明显。

说是信号，其实靴子已经落下，且将带来一系列连锁反应。

就在3月22日下午，作为此次一同被督导的成都，就出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该《通知》从土地供应、房、地价联动、住房保障、限售延长、法拍限购、二手房成交参考价格机制、银行信贷、市场监管等全方位加码成都楼市调控。毫无疑问，这显然是对上级“督导”的直接回应。

该《通知》最引人瞩目的是“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期由3年延长到5年”。很明显，这是成都坚持“住房不炒”原则，将限制出售的时间由3年延长到5年，准备从购房者一方，抑制住房投机热、炒房热。这也和近几个月，成都房价上涨幅度环比较快有关。

事实上，在成都新政出台前的一个星期，3月16日，西安就发布了《西安市住房和城乡建设局关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》。

该通知在加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序等六个方面给出了具体要求。虽然其似乎不及成都新政的“动静”大，但无论从发布时间还是一些内容的针对性看，应该也与此次上级部门的督导有着直接关系。

比如该《通知》中明确，购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”将列入我市购房失信人员名册，5年内不得购房；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。

再比如，房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。

总体看，这些措施是积极响应了上级部门提出的“保持房地产调控定力”的目标。但是，在“着力解决新市民住房突出问题”方面，西安新政的表现似乎并不突出。

3月23日，西安再发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》，其中最重要的条款内容便是：加强购房资格核验、加强购房资金核验。

该《办法》规定，开发商申请预售证必须签订监管协议；首付及贷款直接进入监管账户、不经房企之手；资金按项目开发进度分批划拨，房企需提供相关手续；严格资料审查，工程进度不达标拒绝拨款。

以前，西安购房者把钱交给开发商，剩下的就只能等待，不管是准时、延期交付还是烂尾，因为钱到了谁手里，开发商说了算，最后受伤的往往是购房者。

现在，则是对“购房资金监管”做出了明确规定，购房者把钱存入监管账户，开发商只有按期推进项目建设，才能拿到这笔钱，房子盖好了钱才能全部拿走，也替购房者守好了“钱袋子”，有效的减少或者杜绝“烂尾”。

但西安目前的楼市核心问题在于“新房与二手房明显的价格倒挂而引发购房热、打新热；开发商“抢地热”引发房企纷纷高价拿地下，新买的面粉比面包贵，助推房价上涨。

加大住宅用地供应量和规范二手房市场交易，才是解决问题关键。

3月23日，西安市自然资源和规划局官微发文称：“市资源规划局召开专题会议，推进全市批而未供和闲置土地工作”。

会议听取了各分县局、开发区分局批而未供和闲置土地处置工作进展、存在问题和下一步工作安排的汇报，并提出解决方案。

会议强调，各分县局要高度重视批而未供和闲置土地处置工作，面对我市现阶段处置工作面临的主要问题，细化工作措施，明确部门责任，对照一季度目标任务量，以端正的工作态度、全力以赴的工作面貌加快推进处置工作。

针对住建部副部长倪虹带队督导，成都、西安两市政府负责同志表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实扛起房地产调控主体责任，增加住宅用地供应，强化二手房交易管理，坚决打击投机炒房，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设力度，多渠道筹集租赁房源，下力气解决新市民特别是青年人住房困难问题。

不管是西安3月16日发布的《西安市住房和城乡建设局关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》、还是3月23日西安发布的《西安市商品房预售资金监督管理办法》以及3月23日西安资源规划局召开的“推进全市批而未供和闲置土地工作专题会议”，都算是一种积极回应，但解决问题的力度和方法相比成都，还是弱了一些。

针对土地供应、新房、二手房调控均还没有明确有效的管理办法出台，或许西安接下来会继续放个“调控”大招出来？值得期待！

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